[부동산] 부동산 경매 용어 정리 (수도권 부동산 경매 건수 역대 최대, ’23년 11월)

안녕하세요,
오늘은 부동산 경매 용어 정리하여 포스팅 해보려고 합니다.

최근 부동산 관련 뉴스기사를 보면 서울 아파트 매물건수 역대 최대,
매매건수는 급격하게 감소하고 있는걸 알 수 있습니다.

경기침체, 고금리, 매매시장 위축 등으로 빚을 제때 갚지 못하는 영끌족이 늘면서
경매물건이 가파르게 증가하고 있고
정부에서 부동산 대출을 규제하면서 시장에서 매매할 수 있는 여력도 많이 줄어들고 있는 것으로 보입니다.

1. 수도권 부동산 경매 현황 (’23년 11월 기준)

수도권 아파트 경매 늘어난다

’23년 11월 법원에 오른 수도권 아파트 경매물건은 총 1158건으로 2015년 6월(1187건) 이후 최다 이며 ’23년 1월(475건)과 비교해도 2배 이상 늘었다고 합니다.

11월 서울 아파트 경매물건은 281건이며 2016년 5월(291건) 이후 7년 6개월만에 최대치라고 합니다.
11월에 낙찰된 아파트는 80건에 머물러 낙찰율은 28.5%이며 낙찰가율은 80% 수준입니다.

경기지역 아파트 경매물건 역시 670건으로 2015년 4월(697건) 이후 최대치를 기록했습니다.
이중 290건만 낙찰되어 낙찰율은 43.3%에 그쳤습니다.

이처럼 부동산 경매 물건이 늘어나고 있는데요, 부동산 경매 자체가 시장가격 대비 20%정도는 싸게 구매할 수 있기 때문에 공부를 하고 접근을 한다면 누구에게는 좋은 부동산 매수기회가 될 수 있을 것이라고 생각됩니다.

무엇을 공부할때는 기초용어부터 익히는 것이 중요한데요
오늘은 부동산 경매 용어를 포스팅 해보겠습니다. (부동산 경매 용어 정리)

2. 부동산 경매 용어 정리

1) 경매 
권리자의 신청에 의하여 법원 or 집행관이 동산이나 부동산을 구두의 방법으로 경쟁하여 파는일을 뜻합니다.

2) 임의경매 
담보권 실행을 위한 경매입니다. 쉽게 설명하자면 부동산을 담보로 돈을 빌려주고, 채무를 이행하지 않아 담보물인 부동산을 판결문 없이 경매를 실행할수 있는것 입니다. 재판을 거치지 않고 바로 법원에 경매를 신청할수 있습니다.

3) 강제경매 
민사소송상의 강제 집행된 경매입니다. 예를들어 개인 신용으로 돈을 빌려주고, 채무를 이행하지 않아 소송에 의해 강제로 경매가 실행되는것입니다. 신용카드 대금 미납으로 신용카드사는 바로 경매를 할수있을까요? 정답은 할수없습니다. 민사소송 후에 부동산 경매가 가능합니다.

4) 감정평가서 
최저 매각 가격을 산정하기 위해 시세와 위치를 감안하여 해당부동산의 감정가를 제시하는것입니다. 법원의 감정평가사가 해당 부동산의 감정평가를 작성한 서류를 감정평가서라고 합니다. 

5) 임차권
임대차 계약에 의하여 임차인이 목적물을 사용,수익할 권리입니다. 주택임대차보호법의 보호를 받으며, 대항력을 확보하여야만 보호받을수 있습니다.

6) 확정일자
법원,동사무소에서 주택 임대차 계약을 체결한 날짜를 확인해 주기 위해, 그 날짜가 들어간 도장을 찍어 확정시켜주는 의미입니다. 입주와 전입신고를 한 임차인이 확정일자를 받으면 경매때 우선순위 배당에 참가하여, 후순위 담보물권자 보다 우선적으로 보증금을 변제받을수 있도록 하는 제도입니다.

7) 가압류
금전으로 변경 가능한 청구권을 실행하지 못하게끔 미리 일반 담보가 되는  채무자의 재산을 압류하여 보전하는 절차, 수단입니다. 금전 채권의 집행 보전을 위한것 입니다. 예를들어 채권자가 돈을 빌려주고 못받을시 증빙자료를 토대로 가압류 신청가능합니다. 경매에 넘어가더라도 가압류 신청한 금액만큼 권리가 있다는 표시라고 생각하시면 됩니다.

8) 가처분 
특수권리입니다. 재산분할 혹은 다툼이 있는 권리 관계에 소송기간동안의 부동산 청구권을 보전하기 위한것 입니다.가처분 이후에 설정된 권리들은 가처분자가  승소하면 권리를 인정받을수 없습니다. 후순위 가처분이라도, 건물 철거를 위한 소송을 진행시 인수될수 없습니다. 쉽게말하면 가처분이 선순위로 있는 물건을 경매로 낙찰받았는데, 가처분자가 승소를 한다면 경매 낙찰의 권리는 소멸 되버립니다.

9) 가등기
본등기를 할 요건이 갖추어지지 못하였을 경우, 본등기의 순위를 보전하기 위하여 임시로 하는 등기입니다. 가등기 이후 본등기를 하면 본등기의 순위는 가등기 순위에 속하게 됩니다.

10) 말소기준권리 
경매에서 가장가장가장 중요한 용어입니다. 부동산에 존재하는 권리를 파악하는 권리를 말합니다. 해당부동산에 존재하는 권리가 소멸 혹은 남아서 인수되는가를 파악할수 있는 권리입니다. 쉽게말하면 법원에서 경매에 낙찰받고 채무액이 없어지냐 or 인수되냐를 정해주는 권리라고 생각하면 됩니다.

11) 근저당 
장래에 생길 채권의 담보로써 저당권을 미리 설정하는 권리입니다. (미래에 발생될 연체이자까지 포함되어 있음) 낙찰자의 낙찰금액으로 산정되어 없어지는 저당권 입니다.

12) 우선변제 
채권자가 채무자의 전재산 또는 특정 재산에서 다른채권자보다 먼저 변제 받는일을 뜻합니다.

13) 매각결정기일
낙찰허가 결정이 선고된 후 2주일 이내에 이해관계인(매수인, 채무자, 소유자, 임차인, 근저당권자 등)이 항고하지 않는다면 낙찰허가 결정이 확정됩니다.

14) 강제 집행
강제집행은 채권자의 신청에 의하여 , 집행권원에 표시된 사법상의 이행청구권을 국가권력에 의하여 강제적으로 실현하는 법적절차 입니다

15) 경락 잔금 대출
경매로 집을 낙찰 받았을 때 보증금을 제외한 나머지 금액을 마련해야하는데, 낙찰받은 집을 담보로 대출을 받는 것을 경락대출이라고 합니다. 현재는 15억이 넘는 주택에는 경락 대출을 받을 수 없습니다. DSR규제가 적용되고 있기 때문에 꼭 본인의 대출현황 점검이 필요합니다.

16) 명도
부동산을 경매를 통해 낙찰 받은 사람이 그 부동산에 거주하고 있는 소유자나 임차인, 점유자 등을 내보내는 것을 의미하며 이는 주거용 부동산뿐만 아니라 상업용 건물에도 동일하게 적용 됩니다.

오늘은 부동산 경매 용어를 한번 정리해보았는데요, 현재 부동산 시장에 경매 건수가 늘어나고 있는 만큼
미리미리 경매공부를 해서 기회가 왔을 때 잡으면 좋은 기회가 될 것으로 보입니다.

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